Entendendo o patrimônio imobiliário
O importante é se inteirar do patrimônio imobiliário como um todo e não apenas do imóvel que mais chama atenção. Muitas vezes, o patrimônio está solto, sendo cuidado por pessoas diferentes.
Portanto, é preciso reunir tudo em uma única lista.
Provavelmente, a maioria dos familiares desconhece a real situação dos itens: quantidade, localização, rentabilidade, despesas geradas.
Faça um balanço geral, começando pela relação completa dos itens: terrenos, imóveis locados, não locados, propriedades de lazer e de moradia – na maioria dos casos, todos frutos de aquisições feitas ao longo do tempo, a partir de oportunidades e não de um plano específico.
Pronta a relação, avance para o levantamento dos imóveis urbanos detectados (isto pode ser feito por um membro da equipe ou alguém contratado para este fim).
O ideal é deixar tudo organizado, pronto como se fosse para uma possível venda:
- Tenha o endereço. Com esse dado é possível obter o CEP e saber em qual cartório o imóvel está registrado.
- Se não souber o número da matrícula, que é a identificação legal do imóvel, vá ao Cartório de Registro de Imóveis.
- Verifique no IPTU a regularidade da área construída averbada, se a área bate com o tamanho que se acredita ter e o valor venal, que não necessariamente precisa ser o mesmo do valor de mercado.
Quanto ao levantamento dos imóveis rurais detectados, basicamente é a mesma coisa dos imóveis urbanos, porém é mais difícil começar pelo endereço:
- Verifique onde a propriedade está matriculada. O imóvel rural tende a ter mais irregularidades em termos de transcrição.
- Faça o georreferenciamento.
- Atente como está cadastrado no Incra e demais órgãos.
- Verifique questões ambientais na propriedade. A responsabilidade ambiental é importante nesse tipo de patrimônio, pois o proprietário responde criminalmente. Não importa se a propriedade está arrendada ou invadida.
É grande a quantidade de documentos necessários para saber a condição legal de um imóvel, isto porque envolve até os proprietários anteriores de cerca de dez anos (urbanos) e de vinte anos (rural) ou até o destaque de patrimônio público, em caso de grilagem ou imóvel duplicado.
Por isso é fundamental ter uma pessoa responsável por esse levantamento, que depois possa se incumbir da regularização e manutenção da regularidade do patrimônio.
Esse é um trabalho dinâmico e constante, não pode ser feito por alguém que só tenha tempo nos finais de semana.
Além da parte documental, existem outros aspectos importantes quanto ao diagnóstico do imóvel.
Assim, a família deve:
- apurar seu custo de manutenção (jardineiro, reformas necessárias, reparos em equipamentos, etc…). A manutenção evita deterioração da edificação, portanto é preciso ter um custo alocado para isso.
- saber se ele está desocupado ou quem o está ocupando (se é operação com terceiros ou utilização pela família).
- identificar qual o grau de conservação.
- se for rural, verificar se as regras de segurança básicas estão sendo seguidas e se há invasão. É bom lembrar que em casos assim, além de o proprietário ter que arcar com a pena das leis de crime ambiental, é bastante difícil retirar os invasores, principalmente se ocorrer usucapião. Como nem sempre se faz vistoria na propriedade, o ideal é elaborar um contrato de comodato com todos que lá habitam, inclusive caseiros.
Para não ter surpresas desagradáveis nessa coleta de dados dos imóveis, é hábito em algumas empresas tirar anualmente a CND (Certidão Negativa de Débito) de todos os imóveis e a cada quatro meses é feita pesquisa do CPF dos sócios.
Assim é mais fácil descobrir possíveis dívidas, pois se estas não forem logo identificadas, podem se tornar maior do que o valor do negócio. Fato é que não há risco zero em se deixar de lado uma propriedade.
Outra questão fundamental que já deve ser colocada nesta fase diz respeito à destinação dos recursos depois do desenvolvimento do patrimônio.
Eles voltarão para o braço imobiliário que será criado?
Serão distribuídos entre a família?
Ficarão na empresa mãe?
Seja qual for a decisão, deve-se já ter clareza do caminho do dinheiro antes mesmo dele chegar. O montante da venda de um imóvel que pertence à empresa pode eventualmente voltar para ela e depois se combina como será distribuído na família. O importante é deixar bem claro a quem pertence o patrimônio, à empresa ou aos sócios.
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