Vocação do Patrimônio Imobiliário
No entendimento da vocação de cada item que compõe o patrimônio imobiliário é fundamental decidir o que fazer com cada um dos imóveis.
Aconselha-se a procurar assessoria especializada para fazer esse estudo, que também poderá ajudar, com seu olhar amplo, nas decisões de venda, aluguel, loteamento, retrofit, etc…
Explorar um imóvel construído não significa necessariamente vendê-lo, pode-se alugá-lo e, assim, gerar receita com ele. Um terreno pode ser vendido ou desenvolvido. O mais prudente é dividir os itens em grupos: os que serão explorados, os que serão mantidos no patrimônio da família e os que serão vendidos.
Desfazer-se de propriedades às cegas pode gerar custos desnecessários. Saiba antes sua real vocação e depois decida o que fazer com elas. Pode ser que uma delas seja adequada a loteamento. Outras podem ter regime de parceria. Aliás, os loteamentos são muito usados para sucessão patrimonial. Uma fazenda, por exemplo, pode ser transformada em empresa com quotas divididas entre os herdeiros, que irão receber ali seus dividendos.
Mas tudo isso vem depois de muita análise. Se não há certeza de que aquela propriedade será usada como loteamento, por que perder dinheiro em montar toda essa estrutura?
O adequado é procurar ajuda técnica que entenda de mercado imobiliário. Caso contrário, corre-se o risco de tomar uma decisão que desvaloriza a propriedade. Tudo isso envolve custo, portanto, é mais uma decisão do conselho de família entender se vale ou não a pena ter essa despesa.
Uma saída é eleger prioridades entre os bens, começando pelos de maior interesse de todos.
O ideal é fazer isso por etapas, não é aconselhável desenvolver o patrimônio inteiro de uma vez.
A correta avaliação da vocação de cada imóvel, advinda de um plano pré-estabelecido pelo fórum familiar, ajudará na determinação do que será feito com eles. Não se pode esquecer que a cultura da família também influencia nessa hora.
Se a solução técnica for completamente diferente dos valores e pensamentos da família as chances de sucesso são pequenas.
Cabe ao conselho de família também planejar o futuro e para tanto, algumas questões precisam ser consideradas:
1- Rentabilidade para o bem-estar da família pelos anos futuros.
2- Imóveis necessários para atender todos os membros da família. Muitos já são utilizados com esse fim, como casas de veraneio. O que nada impede de se fazer um mix, metade uso próprio, metade locação.
3- Disponibilidade e interesse dos membros para administrar o patrimônio imobiliário.
4- Oportunidade de fazer um negócio rentável a partir do patrimônio. Isso é adaptar o patrimônio para como a família e cada um de seus membros querem viver.
É importante que o pai respeite o desejo dos filhos, afinal são decisões que envolvem o futuro.
Até aqui, trabalhou-se no pacto e na composição do conselho da família. A partir de agora vem o planejamento estratégico.
Execução de Plano
Finalmente é possível iniciar a execução do plano, lembrando sempre que a prioridade é a família e não os imóveis.
Algumas famílias decidem gerir o patrimônio imobiliário com seus próprios recursos e assumir as seguintes questões:
- avaliar a vantagem de construir uma holding familiar para colocar o patrimônio dentro dela;
- terceirizar a locação e conservação; estudar novos investimentos e reinvestimentos.
A holding familiar facilita a participação de todos, é uma saída para a distribuição do patrimônio em vida, além de ter vantagens tributárias e solucionar questões de herança.
Em famílias complexas, ela evita conflitos futuros. Essa é uma solução interessante também no caso de ocorrer algum litígio, pois este cairá sobre a holding e não na empresa da família.
Enfim, ela seguirá sua vida independente das questões afetivas. Já as famílias que preferem gestão profissionalizada seguem por um caminho mais estruturado, com perspectivas mais amplas. Trata-se de transformar o patrimônio da família em negócios do ramo imobiliário.
Com esta opção pode ser necessário definir outros modelos de negócios. O caminho será empreender por meio de uma firma especializada, como uma incorporadora com controle familiar e gestão profissional.
Nesse caso, o conselho familiar poderá ter representantes no fórum de administração da empresa.
Só para constar, incorporadora é uma empresa empreendedora que gera negócios imobiliários, desenvolve oportunidades, capta recursos financeiros e amplia o empreendimento.
A incorporadora também contrata a construtora, o projeto arquitetônico e de engenharia, os especialistas para obter todas as licenças e registros necessários e as agências de marketing e de vendas. Elaborado o planejamento estratégico do patrimônio imobiliário, o conselho familiar pode definir um integrante para supervisionar as providências necessárias para o cumprimento das decisões e fazer a ligação entre o conselho e os recursos necessários.
É uma prática racional que alguém da família faça a ponte entre os projetos e que preste conta, além de trazer os especialistas e os gestores para apresentar resultados ao fórum de decisão.
A execução geralmente envolve a participação de muitos terceiros contratados. Por exemplo, na hipótese de gestão da família, advogados, corretores, administradoras de bens, engenheiros, empreiteiros, arquitetos, financeiros e outros mais.
Resumindo o propósito
Primeiro entenda o que se tem de patrimônio imobiliário, segundo regularize tudo, terceiro trace um plano para saber o que será feito com cada imóvel e finalize com a execução, caso se queira ter um negócio imobiliário.
Algumas famílias nunca chegam a ter o patrimônio imobiliário como um negócio independente. Isso é decisão de cada um, não existe certo ou errado. Os que optarem pelo patrimônio imobiliário como negócio devem criar uma empresa com eficiência fiscal, buscando ajuda profissional, pois se trata de uma atividade nova para a família.
Mas sempre com alguém da família atuando junto com o especialista, debatendo com ele e percebendo se tudo está caminhando na linha estabelecida. Já diz o ditado: o olho do dono engorda o boi.
